杭州出台全国首个老旧小区住宅加装电梯政府规章

老旧小区加装电梯是一项社会高度关注的民生工程，对完善住宅使用功能、促进无障碍环境建设、适应老龄化社会需求、提升城市生活品质具有重要意义。为了给老旧小区住宅加装电梯工作提供法治保障，日前，杭州市政府出台全国首个加装电梯政府规章——《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》（以下简称《办法》），自4月1日起施行。

我市自启动老旧小区加装电梯工程以来，市委市政府高度重视这项增进人民群众民生福祉的民生大事、关键小事，已连续三年将其列入市政府“十大民生实事”项目。截至2020年底，全市已累计完成1800余处加梯项目，惠及住户约2.2万户，位居全省第一、全国前列。

为更加规范、高效推进我市老旧小区加装电梯工作，2017年11月，我市出台了《关于开展杭州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），明确了既有住宅加装电梯的基本原则、实施主体、资金筹集、实施程序、部门职责等相关要求，为我市稳步、有序地开展既有住宅加装电梯工作奠定了良好基础。为进一步依法推进老旧小区住宅加装电梯工作，在原《实施意见》的基础上，2020年3月，市政府正式将《办法》列入年度政府规章的立法计划，并经充分调研论证，制订了国内首个加装电梯政府规章《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》。

《办法》的制定出台，既是完善现行《实施意见》的实际需要，也是贯彻落实《民法典》等法律法规的必然要求，对总结形成老旧小区住宅加装电梯“杭州方案”，实现这一领域的制度创新具有积极意义。同时，有助于进一步破解我市在老旧小区住宅加装电梯中面临的协调民意、项目审批、长效管理等难点问题，不断巩固、提升近年来的工作机制和实践成果，更加规范、有序、高效地推进这项民生实事工程，增强群众的获得感、幸福感和安全感。

《办法》全文共三十五条。与现行的《实施意见》相比，除继续坚持“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的工作原则外，还实行“民主协商、基层自治、高效便民、依法监管”的工作机制。

《办法》明确了加装电梯的适用范围。根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》及省、市有关文件精神，《办法》将其适用范围明确为“老旧小区住宅”。考虑到老旧小区处于动态变化的状态，将其定义为：“国有土地上具有合法权属，建成年代较早、未列入房屋征收范围或者计划，并已投入使用的四层(含)以上非单一产权的无电梯住宅”。住宅小区基础设施和功能明显不足的保障性住宅和单位自管房如需加装电梯，也可参照本《办法》执行。

同时，《办法》明确提出，各地政府可以将老旧小区住宅加装电梯统筹纳入辖区老旧小区成片更新改造和无障碍设施改造计划，综合实施管线迁移、绿化迁改等施工。各地可以按照老旧小区“综合改一次”的原则，通过统一规划、统一设计、统筹推进，助推老旧小区住宅成片加装电梯。

《办法》调整了民主表决条件和流程。根据2021年1月1日起施行的《民法典》有关规定，《办法》对原“双三分之二以上”的表决条件进行了调整，明确老旧小区住宅需要加装电梯的,申请人应当征求所在单元全体业主意见,经本单元“双三分之二以上”业主参与表决，并经参与表决的“双四分之三以上”业主同意后,方可签订加装电梯项目协议书。

针对业主意见统一难等问题，《办法》引导相关当事人先行通过友好协商的方式，解决加装电梯过程中的利益平衡、权益受损等事宜，也可委托业主委员会、人民调解组织和其他社会组织等进行协调。协商不成的，由属地社区、街道（乡镇）通过协调会、听证会等方式，积极搭建沟通协商平台，尽可能消除意见分歧、达成共识，实现政府引导、居民自治、社会参与的良性互动，打造共建共治共享的社会治理新格局。

为回应老年人、残疾人等群体对加装电梯的迫切需求，《办法》明确提出，鼓励和支持老年人、残疾人居住的老旧小区住宅依法加装电梯，对于该类加梯项目，属地社区居委会及街道或者乡镇政府应当加大调解力度，引导当事人自愿达成调解协议，化解纠纷。

《办法》完善了加装电梯项目审批机制。2017年以来，根据“最多跑一次”改革要求，我市创新实行了由区住建部门牵头、相关部门共同参与的加梯项目联合审查机制，有效破解项目审批难题。《办法》进一步巩固、细化了联合审查的相关规定，明确联合审查通过后申请人须依法办理建设工程、特种设备安装等相关审批手续，并结合国家、省市相关法律法规和规章规定进一步明确：“符合《杭州市城乡规划条例》规定无需办理建设工程规划许可证情形的，不再办理建设工程规划许可证；符合《中华人民共和国建筑法》《建筑工程施工许可管理办法》规定无需办理建筑工程施工许可证情形的，可以不再办理建筑工程施工许可证”，从立法层面明确了不再办理“两证”的情形，有利于简化审批手续、提高审批效能。此外，《办法》要求电力、水务、燃气、通信、网络等管线单位，开通绿色通道办理相关手续，实施管线迁移改造。

《办法》强化了项目质量和安全的监督。为确保加装电梯项目的质量和安全，《办法》明确对加装电梯涉及的土建施工和特种设备安装实施“双线监管”：申请人应当接受所在区、县（市）住房城乡建设主管部门或者其委托的建设工程质量安全监督机构的工程质量安全监督管理；施工前，电梯安装单位应当书面告知市市场监督管理部门，并依法向特种设备检验机构申请监督检验；项目完工并经特种设备检验机构监督检验合格后，申请人应当组织设计、施工、监理单位和电梯安装单位对加装电梯项目进行竣工验收。此外，根据相关法律法规的规定，《办法》明确了加装电梯项目的建设、设计、施工、监理和电梯安装单位等五方主体责任，并对其资质提出了相应的要求。

《办法》规范了加装电梯的后续使用管理。为进一步规范电梯加装后的使用管理，确保电梯安全平稳运行，《办法》重点对后续管理的责任主体、变更管理、资金筹集等问题予以明确，规定老旧小区住宅加装电梯的申请人负责加装电梯的日常使用和运行管理，申请人委托的物业服务企业、其他管理人或经协商确定的实际负责人依法履行电梯安全使用管理义务，鼓励加装电梯申请人通过投保电梯综合服务保险，减轻日常维护管理的负担。《办法》明确，因转让、继承或者受遗赠取得加装电梯住宅所有权的，由住宅受让人依法承继加装电梯项目协议书约定的权利和义务。

为进一步拓宽后续维保资金渠道，《办法》提出，相关业主可利用电梯投放商业广告收入等资金用于电梯的维护保养、改造维修、检验检测，也可按规定申请使用物业专项维修资金和公有住房售后维修基金。鼓励探索代建租赁、共享电梯等市场化运作模式，减轻居民资金压力和管理负担。